Росреестр разъяснил механизм проверки законности сделок с недвижимостью

29 декабря 2025 года

Росреестр в связи с участившимися сообщениями СМИ о случаях мошенничества с жильём решил разъяснить механизм проведения правовой экспертизы сделок с недвижимостью и основные меры по защите имущественных прав граждан, предпринимаемые ведомством.

Ответственность заявителя при подаче документов

Как отмечают специалисты Росреестра, государственная регистрация прав осуществляется на основании Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и носит заявительный характер.

Заявитель, представляя документы на регистрацию – лично в МФЦ или в электронном виде, подтверждает в подаваемом заявлении, что:
- указанные в таком заявлении сведения достоверны;
- представленные с заявлением документы и сведения в них достоверны и соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
- ему известно о возможности привлечения к ответственности (в том числе уголовной) за представление поддельных документов, в том числе содержащих недостоверные сведения.

Далее Росреестром проводится проверка факта издания (принятия) и достоверности поданных документов, в том числе наличия соответствующих полномочий у подготовившего документ лица или органа власти.

Важно! Закон 218-ФЗ не предполагает личного общения государственного регистратора прав со сторонами сделки, поскольку документы на регистрацию поступают либо из МФЦ, либо в электронном виде.

Пределы правовой экспертизы: Регистратор фиксирует юридический результат сделки

В рамках правовой экспертизы документов, в том числе проверки законности сделки, государственный регистратор выясняет, есть ли основания для ее приостановления. Порядок этой процедуры установлен соответствующим Административным регламентом (приказ Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278). Исключение составляют нотариально удостоверенные сделки, проверку законности которых осуществляет нотариус, а не государственный регистратор прав (часть 2 статьи 59 Закона № 218-ФЗ).

В частности, проверяются:

- право- и дееспособность сторон;
- наличие существенных условий сделки (к примеру, предмет договора купли-продажи, цена недвижимости и др.);
- имеются ли в ЕГРН ограничения права и обременения объекта недвижимости (например, ипотека, аренда, рента, арест по решению суда и т.д.);
- действительно ли продавцу принадлежит объект недвижимости, которым он хочет распорядиться, а также наличие полномочий у представителей, которые действуют от имени продавца, и др.

Важно! Покупая недвижимость, нужно понимать, что государственный регистратор, который будет регистрировать право собственности покупателя и прекращение права собственности продавца, не присутствует ни при заключении договора купли-продажи, ни при подаче такого договора на регистрацию. Его задача -– провести правовую экспертизу уже заключенного договора купли-продажи на предмет его соответствия требованиям действующего законодательства.

Проверка право- и дееспособности сторон. Что важно учитывать.

Что касается проверки психического здоровья сторон сделок, то Росреестр не уполномочен ее совершать. В то же время, согласно статье 29 ГК РФ, суд может признать недееспособным человека, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими. В этом случае над ним устанавливается опека, а сделки от его имени совершает опекун.

Кроме того, согласно статье 30 ГК РФ, если суд ограничил в дееспособности человека из-за пристрастия к азартным играм, злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, то над ним устанавливается попечительство. Он вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки, но другие сделки разрешены лишь с согласия попечителя.

Признание гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным осуществляется только в судебном порядке. После того, как решение суда вступило в законную силу, суд направляет в Росреестр копию соответствующего решения. Далее информация о признании человека недееспособным или ограниченно дееспособным вносится в ЕГРН. В ходе регистрации прав государственный регистратор проверяет наличие соответствующей информации в ЕГРН и на основе полученных данных принимает решение по каждой конкретной сделке.

Важно! Государственный регистратор не уполномочен проводить криминалистическую (например, почерковедческую) экспертизу, выяснять подлинность представленных на регистрацию документов и подписей сторон сделки. Также он не вправе оценивать их мотивы, степень доверчивости и подменять собою правоохранительные и судебные органы.

Приостановление регистрации из-за подложных документов

Государственный регистратор вправе принять решение о приостановлении регистрации прав, если представленные документы оказались подложными или указанные в них сведения - недостоверными. Этот факт в том числе может содержаться в решении суда или в документе, поступившем в Росреестр от правоохранительных органов, судебного пристава-исполнителя и др.

Для подтверждения подлинности документов или достоверности указанных в них сведений государственный регистратор запрашивает дополнительную информацию в иных органах власти и организациях, издавших соответствующий документ.

Важно! Если подтвердится, что представленный документ является поддельным, информация об этом направляется в правоохранительные органы.